Theo Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định, đối với đất sử dụng có thời hạn thì thời hạn sử dụng đất không được quá 50 năm đối với các tổ chức nhận để thực hiện các dự án đầu tư (trường hợp đặc biệt cũng không quá 70 năm); Riêng với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn cho thuê đất của chủ đầu tư được áp dụng theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được quy định trên giấy là sử dụng đất ổn định lâu dài; Tại khoản 8 đã quy định "Thời hạn giao đất, thời hạn cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".
Theo quan điểm của HoREA, quy định về thời hạn giao đất, thời hạn cho thuê đất như Điều luật trên có những bất hợp lý, cụ thể như sau:
Việc nhận đất để thực hiện các dự án bất động sản, tính từ lúc đã hoàn tất việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiếp đó chủ đầu tư phải tiếp tục chờ phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Sau đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mới ra quyết định giao đất, cho thuê đất và xác định thời hạn sử dụng đất (đa phần là 50 năm). Kế tiếp, chủ đầu tư dự án lại phải thực hiện các thủ tục thẩm định dự án như: thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, xin giấy phép xây dựng, đồng thời thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đến khi hoàn tất các giấy tờ cần thiết, chủ đầu tư mới được triển khai công tác xây dựng các hạng mục công trình của dự án. Nếu theo đúng toàn bộ quy trình trên, chủ dự án sẽ tốn khoảng 3 năm mới hoàn tất dự án và nghiệm thu đưa vào kinh doanh, sử dụng và có lợi nhuận. Vậy tính theo thực tế, thời hạn cho thuê đất mà chủ dự án có thể thu lợi chỉ vỏn vẹn khoảng 47 năm.
Nhìn lại thị trường địa ốc TP.HCM trong khoảng 20 năm trở lại đây, không thiếu những giai đoạn bị tụt dốc. Chính vì thế, nhiều dự án dù trong khu đất “vàng” vẫn bị “treo” vô thời hạn, dẫn đến hệ lụy là những món nợ xấu khổng lồ. Những dự án may mắn, kêu gọi được vốn sau hàng chục năm “đắp chiếu, trùm mền” thì thời hạn cho thuê đất đã bị giảm đáng kể, dẫn tới thiệt hại cho chủ đầu tư lẫn khách hàng.
Dự án Sài Gòn One Tower đã “đắp chiếu” hàng chục năm qua
Điển hình trường hợp dự án Sài Gòn One Tower tọa lạc ngay trung tâm quận 1, TP.HCM, dù được khởi công xây dựng từ năm 2008 và đã thực hiện được 80% phần thô nhưng vẫn không thể hoàn thành suốt nhiều năm qua. Đến nay, dự án được Công ty Quản lý tài sản (VAMC) thực hiện Nghị quyết 42 của Quốc hội tiến hành thu giữ thế chấp, nhằm đảm bảo khoản nợ xấu. Dự kiến mức đấu giá khởi điểm của dự án này khoảng 6.110 tỷ đồng, vậy nếu đấu giá thành công vào năm 2018 thì người trúng đấu giá cũng chỉ còn thời hạn sử dụng đất là 40 năm. Điều này có thể khiến các chủ đầu tư thiếu năm mà cũng như giảm giá trị của dự án Sài Gòn One Tower.
Chính vì thế, việc quy định thời hạn cho thuê đất của dự án tính từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh thì có thể vừa đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, vừa sẽ xác định đúng giá trị dự án và làm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.
Dựa trên phân tích trên, HoREA kiến nghị xem xét, sửa đổi quy định về "thời hạn sử dụng đất" và cho bổ sung nội dung vào khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2013, như sau: "8. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hoặc kể từ ngày hoàn thành dự án đưa vào khai thác, kinh doanh".
MuaBanNhaDat theo Thời Báo Kinh Doanh